北京新房惊现价格踩踏潮！库存压顶、政策背刺，降价能救市吗？

1.小阳春遇冷：新房价格“失守”，一线城市分化加剧
2025年开局，北京楼市并未迎来预期中的“小阳春”。国家统计局数据显示，1月北京新房价格环比下降0.4%，而同期上海、深圳分别上涨0.6%和0.2%，广州持平。二手房市场虽整体趋稳（北京微涨0.1%），但新房市场已陷入“以价换量”的恶性循环。

典型案例：

• 朝阳金盏板块：低密洋房单价从6万+降至4万+，跌幅超30%；
• 昌平北清樾府：特价房3.7万元/㎡，较指导价5.6万元/㎡腰斩；
• 石景山元玺：网签均价从7.56万跌至7.22万，去化率仅30%。

数据印证：

• 截至2月19日，北京新房网签量仅千套，库存突破7.5万套，去化周期达20.7个月，远超上海（12个月）、深圳（15个月）。
• 克而瑞报告指出，北京超36个月去化周期的板块多达4个，土地市场持续遇冷，石景山新地块楼面价较周边低1万元仍底价成交。

 

02.政策“背刺”与品质内卷：新房陷入双重踩踏
2025年1月，《北京市平原多点地区“好房子”规划管理技术要点》正式试行，允许第四代住宅设计（如封闭阳台、风雨连廊、空中花园），直接冲击存量新房竞争力。

市场影响：

• 规划倒逼降价：老项目为避免被“后浪拍死”，加速抛售。例如，丰台某项目因设计过时，开盘一年去化率不足18%，均价下跌25%；
• 品质焦虑蔓延：购房者持币观望，期待“更优设计、更低价格”的新盘入市，形成“越等越跌”的负反馈。

专家观点：
国务院发展研究中心邓郁松指出，当前楼市复苏动能分化，一线城市需警惕“政策迭代引发市场预期紊乱”，建议通过差异化供地稳定价格体系。

03.供应过剩VS需求疲软：北京楼市困局何解？
与上海、深圳相比，北京新房市场长期缺乏“现象级网红盘”带动热度。2025年初被寄予厚望的海开颐海澐颂因设计缺陷推迟入市，进一步削弱市场信心。

深层矛盾：

1. 需求端：居民收入预期未明显改善，购房决策更趋理性，倾向“捡漏”而非追涨；
2. 供给端：土地财政依赖下，郊区地块过量供应，核心区优质地块稀缺，加剧结构性失衡；
3. 政策端：限购门槛仍为全国最严，非京籍购房需5年社保，抑制潜在需求释放。

破局方向：

• 短期：优化限购政策（如降低社保年限、放松非普宅认定），激活改善需求；
• 长期：调整供地结构，优先推出核心区“好房子”地块，重塑价格标杆。

04.引用资料与数据来源

1. 国家统计局2025年1月70城房价数据；
2. 克而瑞《2025年1月中国房地产企业销售TOP100》；
3. 国务院发展研究中心邓郁松对楼市分化的研判；
4. 中指研究院关于北京土地市场的监测报告；
5. 《北京市平原多点地区“好房子”规划管理技术要点》政策文件。

05.最终结论

北京新房市场的“踩踏潮”本质是供需错配与政策迭代的叠加效应。短期降价或可加速去库存，但长期需通过 精准政策松绑+品质升级+预期管理 组合拳重建市场信心。若调控滞后，北京或成一线城市中唯一“以价换量”的例外，进一步拉大与沪深的差距。