2025年楼市开局：政策暖风频吹，市场分化加剧，房企如何破局？

2025年蛇年伊始，房地产行业在政策持续发力与市场信心修复的双重驱动下，迎来久违的“开门红”。1月核心城市成交量同比大幅增长，“老破小”二手房热销释放刚需回暖信号，土地市场专项债收储开启新循环，头部房企逆势拿地展现“钞能力”……但与此同时，百强房企销售总额同比下降16.5%，三四线城市成交疲软，债务压力高企，行业分化进一步加剧。这场“止跌回稳”的战役，注定是一场冰与火的博弈。

 

1、政策组合拳“输血”市场，供需两端同步发力

2024年9月中央定调“止跌回稳”后，政策工具箱持续扩容：

需求端：一线城市郊区限购松绑预期升温，房贷利率、交易税费下调空间打开，公积金政策优化覆盖50余城，购房补贴加码刺激刚需。

供给端：专项债收购存量土地与商品房加速落地，广东、河南等地已启动147.5亿元土地收储计划，推动房企现金流改善；城中村改造扩围至新增100万套，货币化安置助力库存去化。

中长期改革：预售制向现售制过渡试点推进，“以购代建”配售型保障房模式完善住房双轨制，为楼市注入新动能。

政策效应已初步显现：1月全国30城新房成交同比微增1%，深圳、广州新房成交量同比暴涨97.3%、37%，上海二手房日均成交增长43%。

 

2.市场分化加剧：一线“热”与三四线“冷”并存

核心城市领跑复苏：北京“老破小”二手房成交周期缩至7天，500万以内房源占比超50%；深圳、上海改善型项目去化率突破51%，高端产品“玖序系”五开五罄，印证高净值人群购买力坚挺。

三四线持续承压：非核心城市新房供应同比腰斩，库存去化周期延长，房企降价促销成常态。如漳州2月预期零供应，内陆弱二线城市郑州、昆明推盘积极性低迷。

 

这种分化背后是人口流动与资源集中的必然结果。未来，杭州、成都等强二线城市或接力一线，成为下一轮回暖主力。

3. 房企“生死竞速”：信用为王，产品制胜

头部房企逆势扩张：中海1月销售额同比增14.4%，以87.48%溢价率豪掷80亿连夺京沪深地块，依托A级信用评级与56.1%的低负债率稳居行业“安全区”。

中小房企生存艰难：TOP100房企销售门槛同比降低13.4%，债务到期规模达5257亿元，三季度偿债高峰或引发新一轮出清。

产品力成竞争壁垒：改善型需求占比超53%，房企加速迭代大面积、绿色科技住宅。如中海“玖序系”以顶豪IP打开利润空间，部分项目探索用户参与设计，推动行业从“规模竞争”转向“品质内卷”。

2025年楼市“新平衡”下的生存法则

2025年注定是房地产行业从“高速扩张”转向“高质量平衡”的关键年。政策托底与市场自愈并行，但并非所有玩家都能等到春天。

 

对购房者：一线及核心二线城市“小阳春”可期，刚需可择机入场；三四线城市需警惕价格波动，优先选择现房或国企项目。

对房企：抓住政策窗口期加速去库存，聚焦产品力与信用管理，避免盲目扩张。

对行业：专项债收储、城市更新、保障房建设将重塑市场结构，房企需从“开发商”转型为“城市服务商”，在存量时代挖掘新增长极。

蛇年开局，楼市已亮出“止跌回稳”的曙光，但唯有顺应趋势、主动求变者，方能在这场分化与洗牌中立于不败之地。