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房地产政策调整，多地楼市现回暖迹象：展望 — 政策红利能否持续激活市场信心？
在经济发展的宏大版图中，房地产市场始终占据着举足轻重的地位，其动态变化牵一发而动全身，与国计民生紧密相连。近期，“房地产政策调整，多地楼市现回暖迹象” 这一话题热度飙升，成为全社会关注的焦点，在各大媒体平台引发广泛讨论。究竟是什么原因让这一话题如此备受瞩目？其背后又隐藏着怎样的经济逻辑和民生考量？接下来，让我们深入探究。
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一、关注点：政策密集落地，市场分化加剧 一【政策与市场的微妙互动】
（一）政策工具箱“火力全开”
1、公积金优化：2025年以来，全国超20城调整公积金政策，如天津、哈尔滨、成都等地降低首付比例至20%，厦门取消异地购房户籍限制，大连提高多子女家庭贷款额度。
2、购房补贴创新：杭州富阳区推出“5年高速通行补贴”，江苏省对多子女家庭提供定向支持，重庆取消限售政策，释放流动性。
3、土地市场回暖：一线城市土拍溢价率冲高至14%-20%，杭州、上海等地频现“地王”，房企拿地信心结构性修复。
（二）市场表现：一二线“止跌回稳”，三四线仍承压
1、一线城市二手房价格连续4个月回升，北京、上海房价环比涨幅达0.1%-0.7%，深圳新房成交量同比激增97.3%。
2、三四线城市库存去化周期高达30.3个月，北海、丹东等城市房价跌幅仍超0.6%。
自去年以来，从中央到地方，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策密集出台，犹如一场及时雨，滋润着略显干涸的房地产市场。政策力度之大、范围之广，前所未有。“四个取消”（取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）、“四个降低”（降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低 “卖旧买新” 换购住房的税费负担）、“两个增加”（通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造；年底前将 “白名单” 项目的信贷规模增加到 4 万亿元）等政策组合拳，从供需两端同时发力，试图重塑市场信心。
政策效果逐渐显现，多地楼市呈现出回暖态势。一线城市如北京、上海、广州、深圳，市场止跌回稳迹象明显。以深圳为例，11 月份预售新房成交 8734 套，同比增长 158.9%，二手房录得 8770 套，同比增长 103.7%，创近 46 个月以来新高。市场回暖趋势也从一线城市向更多城市蔓延，南京、成都等城市的商品住宅认购面积和成交套数环比均有显著增长。价格方面，房价回稳迹象初步显现，10 月份，70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加 4 个，二手住宅价格环比上涨的城市比上月增加 8 个，一线城市二手住宅价格环比由降转涨。
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二、原因：政策与市场的博弈——适应市场变化的主动调整
（一）政策为何密集出台？
1、“止跌回稳”成核心目标：2024年底中央经济工作会议定调后，多地将“保交房、去库存、城市更新”列为年度重点，专项债收储存量土地、白名单房企融资支持等政策加速落地。
2、经济稳增长压力：房地产投资占GDP比重超10%，一线城市土地财政依赖度超40%，政策需兼顾短期托底与长期转型。
（二）市场争议：回暖是“真反弹”还是“政策脉冲”？
1、乐观派：核心城市供需关系改善，如深圳、上海豪宅成交支撑房价，广州二手房周成交环比涨43%，“小阳春”预期强化。
2、谨慎派：房企亏损面扩大（超七成上市房企预亏），三四线库存高企，太原新房与二手房价格差超4000元/㎡，市场分化或加剧系统性风险。
房地产政策的调整，有着深刻的政策背景。经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入新发展阶段，市场供求关系发生了深刻变化。过去，房地产市场供不应求，房价持续上涨，投资投机性购房需求旺盛。而如今，随着住房供应的增加，市场逐渐转向供大于求的局面，尤其是在部分三四线城市，库存高企问题较为突出。在这样的背景下，过去的一些调控政策已不再适应市场发展的需要，政策调整势在必行。
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议也强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这一系列政策导向，为房地产市场的调整指明了方向。政策的调整旨在适应市场供求关系的变化，推动房地产市场从过去的粗放式发展向高质量、可持续发展转变。
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三、政策：从“救市”到“重构”政策实施中的挑战与机遇
（一）供给端改革：
1、存量土地收储：北京、广东发行专项债超400亿元用于盘活闲置土地，推动城市更新项目加速。
2、房企优胜劣汰：行业集中度提升，千亿房企数量从2021年44家降至2024年11家，保利、华润等央企主导市场。
（二）需求端激活：
1、改善型需求崛起：120㎡以上大户型成交占比提升，上海、南京等城市高净值客群成为主力。
2、人口结构挑战：老龄化加速、青年人口减少，政策需转向“租购并举”与保障房扩容，如太原保租房开工超6000套。
尽管政策调整取得了一定成效，但在实施过程中仍面临一些挑战。一方面，政策的落实需要各部门之间密切配合、协同推进，但在实际操作中，可能存在部门之间沟通不畅、执行不到位等问题。例如，部分地区在降低首付比例和贷款利率后，银行的审批流程繁琐，导致购房者无法及时享受到政策优惠。另一方面，市场信心的恢复需要时间，消费者的观望情绪仍然存在。尤其是在一些三四线城市，由于库存压力较大，市场供大于求的局面短期内难以改变，购房者对房价仍有下跌预期，购房意愿不高。
然而，挑战与机遇并存。政策的调整也为房地产市场带来了新的发展机遇。对于房地产企业来说，市场的回暖意味着销售机会的增加，企业应抓住机遇，优化产品结构，提高产品质量，满足消费者对 “好房子” 的需求。同时，随着政策对租赁住房的支持力度加大，发展租赁住房市场也成为房地产企业新的业务增长点。对于购房者来说，在政策利好的环境下，刚性和改善性住房需求得到更好的满足。尤其是对于刚需购房者来说，购房门槛的降低，让他们有了更多的选择机会。