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很多朋友问，现在中国到底有多少房子？会不会过剩？房价还会涨吗？哪里的房子还能买，哪里的最好别碰？中国的房地产到底在走向什么方向？今天我们就来聊明白。
一、我们现在到底有多少房子？
先说一个概念：“套户比”，意思是房子的套数跟家庭的数量的比值。按照国际上比较合理的标准，一个家庭拥有1.1套房子，算是供需平衡了。低于1说明房子不够，高于1.1说明房子开始多了。
在上世纪改革开放前，中国城镇住房严重不足，人均住房面积一度只有8平方米，很多家庭连房子都没有。但之后几十年，中国的住房建设突飞猛进。特别是从90年代开始，福利分房退出历史舞台，商品房全面登场，城里人开始住上了小区。
到了2022年，全国城镇的住房总量达到3.63亿套，而家庭数量是3.33亿户，套户比是1.09，基本接近平衡。
怎么理解这个数字？美国是1.17，日本1.16，德国1.03，我们现在还没到人家这个水平。所以说，房子还没多到离谱，但也差不多饱和了。
不过，这只是平均水平，全国差异很大。有的地方房子还不够，有的地方早就多了。
二、房子多不多，看地方
整体来看，中国的东部和大城市，像北上广深，房子紧俏；而像东北、西北一些城市，人口流出严重，房子空置率就比较高。
比如2022年，黑龙江、吉林这些地方的房子远超家庭数量，套户比都超过了1.15。相反，广东、浙江、江苏这些经济强省，房子还不够，套户比不到1.0。
这说明什么？以后房价涨不涨，不再是全国一起涨，而是看具体城市有没有人住。
三、房子贵不贵？房子值多少钱？
说个大数字。2022年，全国住房的总市值大约是433万亿元人民币，折合63万亿美元。这是什么水平呢？比美国（42万亿美元）还高，比英法德加起来还多。
而且，中国住房市值占GDP的比例达到366%，高于美国、日本、德国。有人可能会担心这是不是泡沫，其实也不必过于恐慌。
为啥这么高？因为东部房价实在太贵了。433万亿里，光是东部就占了280万亿，而房子数量只占全国的38%。你就知道房价差有多大。
像广东、上海、北京、江苏、浙江、山东六个地方，就占了一半以上的住房总市值。其他地方的房子，便宜还不好卖。
四、老百姓到底有没有房？
很多人说“房住不炒”，可我们中国人确实太爱买房了。
数据显示，城镇居民中，有房的比例超过90%。不过这里的“城镇”包括城市和建制镇，要是单看城市人，有房的比例其实只有64%左右，但这已经比大多数发达国家高了，比如日本61%，德国46%。
为啥中国人这么看重房子？一句话，“有房才有家”。
而且家庭越来越小，平均每户人只有2.6人，这也意味着每户都想有自己的空间，需要更多的房子。
另外，2022年中国人均住房使用面积是24.3平方米，比日韩、欧美都还要低一些，还有很大的提升空间。
所以说，中国不是没房子，而是房子不够好、不均衡，还有很多人希望换房、改善住房条件。
五、未来6个趋势，决定房地产走向
1. 分化时代正式开启
全国房价不再一起涨，今后会是哪里有人流入，房价就有支撑；哪里人往外搬，房价自然掉。
比如，珠三角、长三角这些经济强的大城市群，人口持续增长，房子永远不愁卖。而像东北、西北一些城市，人口减少，房子多到没人住。
未来城市分为三种：人口净流入的热门城市、基本持平的平稳城市、人口流出的“空城”。
2. “地段＋产业”成为房价关键
以前说地段，现在得加上产业。有产业，才能吸引人留下来，带动经济，带动就业，自然也就撑起房价。
好地段有两种：一种是老城区、文化底蕴深厚的地方，比如杭州西湖边；另一种是新兴CBD，有产业、有高收入人群，比如杭州滨江。
没产业的地方，别指望房价涨，未来基本都是在跌的路上。
3. 房企大洗牌，大部分会消失
房地产行业要洗牌了。过去靠高杠杆、借债扩张的玩法行不通了。未来房企会变少，但会更健康。
很多房企正在转型，不再只是盖房卖房，而是搞代建、商业运营、文旅地产、养老地产等等。
也就是说，以后你看到的房企，不一定自己开发项目，而是帮别人盖房。
4. 买房看品质，谁建的好才有市场
过去是房子不够，随便盖都能卖。现在房子够了，大家更在乎质量。
比如户型，现在大家都想买三居、四居，改善居住条件。两居已经不太受欢迎了。
房屋质量、装修、物业管理，这些都成了新房比拼的重点。谁的房子住着舒服、物业服务好，谁就能卖得好、卖得贵。
5. 多层次住房供应体系将建立
政府不会让所有人都靠市场买房。未来，住房会分三类：
低收入群体，靠保障房、公租房等政策房解决；
中等收入人群，可能有补贴政策，帮助买房；
高收入人群，靠市场自己解决。
这样可以更精准地满足不同人群的住房需求。
6. 期房时代将逐步终结，现房销售是大方向
预售房（期房）虽然能帮开发商提前拿钱，但风险也大：延期交房、质量差、烂尾，买房人压力很大。