明确两大重点 今年楼市怎么走

2024年，风险防范仍是房地产工作的政策主线。为健全风险防控长效机制，我国还将持续优化“商品房+保障房”并重的住房双轨制，加大保障房供给并完善商品房相关基础制度。

国务院总理李强5日在政府工作报告中介绍今年政府工作任务时提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

一方面，要稳妥有序处置风险隐患。李强说，完善重大风险处置统筹协调机制，压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任，提升处置效能，牢牢守住不发生系统性风险的底线。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

另一方面，要健全风险防控长效机制。李强说，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

回顾近五年的政府工作报告，今年对房地产领域着墨较多。与2023年中央经济工作会议保持一致的是，在今年政府工作报告中，“房地产”与“地方债务”“中小金融机构”一起被列入今年防范化解风险的重点领域，并在化解方式上强调要“标本兼治”。

成都市城市建设发展研究院副院长冯波在接受第一财经记者采访时表示， 2024年政府工作报告，保持了房地产政策的延续性和稳定性。去年政府工作报告强调了“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。2023年以来，为有效化解房地产风险，不断改善房企负债状况，我国大力推进“保交楼”，并正在加快落实房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

在过去的一年，“保交楼”作为“防风险”的重要一环，已取得阶段性成效。根据国家统计局数据，2023年，全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅竣工面积为7.2亿平方米，同比增长17.2%。

但同时，地产销售预期尚待恢复，房企融资难题仍待解决，地产风险隐患依然突出。国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。销售遇冷，让房企流动性遭遇挑战。2023年，房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。与此同时，房企国内贷款、自筹资金规模也较上一年减少。

为增加对房企项目的融资支持，避免金融机构对债务违约房企的所有项目“一刀切”，1月初，住建部和金融监管总局联合印发“关于建立城市房地产融资协调机制的通知”。最新数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市房地产融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

在应对短期风险问题的同时，今年政府工作报告还提到要“健全风险防控长效机制”。在冯波看来，这意味着接下来会加快房地产发展模式转型。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，防范地产行业风险蔓延，需要从源头的模式、制度和机制上入手，建立地产的长效机制，在新型城镇化过程中，为年轻人、工薪阶层、外来人才等，提供低成本、配套好、区位好的租赁住房和产权住房，打造新供给模式。

今年的政府工作报告提到，“完善商品房相关基础制度”，中国社科院研究员王业强对第一财经记者表示，这是报告关于房地产问题的突出亮点。比如，“过去我们一直讲的‘改善性需求’，还是单一地集中在更大面积、更好地段，而忽略了‘好房子’的其他属性。这次报告提到满足‘多样化的改善性住房需求’，对住房质量会提出更高的要求。”王业强说。

冯波对第一财经分析，这些需要完善的“基础制度”可能包含三个方面：一是商品房销售制度，可以在加强商品房预售资金监管、提高预售条件、逐步推进现房销售等方面进一步加强规范；二是商品房开发融资制度，可以遵循“人、房、地、钱”要素联动的思路，进一步明确房地产融资相关主体的权责义务等具体要求、项目融资的资金拨付、风险防控、资金监管等有关事项；三是商品房按揭制度，可以进一步优化商品房按揭贷款发放程序和节点，明确按揭贷款资金监管等要求，有效降低购房人购买预售商品房风险。通过完善商品房相关基础制度，将加快房地产与金融的良性循环，推动房地产稳定健康发展。

王业强预计，从短期来看，住建部门提出的“三大工程”将是推动楼市投资和扩大需求的主要发力方向；从购房者预期角度看，继续放松需求限制性政策，将是2024-2025年扩大楼市需求的主要策略，一线城市购房限制性政策的进一步放松将起到示范和引领作用。

王业强认为，随着房地产“保障+市场”机制的建立，商品房将回归市场功能。在房地产新模式下，从土地开发、房屋建设到房地产销售、房地产金融和租赁，运行机制和制度都面临重塑和调整。