01、房价下跌根源：脱离基本面与人口困境

当前房地产市场最大的问题，是过往房价涨幅过猛，严重偏离了市场基本面。这种非理性的上涨，带来了一个极为严峻的后果——新生儿数量大幅锐减。

新生儿数量堪称房地产行业的基石。从行业本质来看，房地产行业主要依赖新房的建设与销售来维持运转。

房企的生存之道在于不断开发新楼盘，而非投身于二手房交易。

因为新房的消化必须依靠人口的持续增长。然而，当新生儿数量急剧减少，对新房的需求必然随之降低。

如此一来，大量房企的生存空间也将被严重挤压。

以实际数据为证，2017年新生儿数量约达1700万，而到如今，这一数字已锐减至900万左右。

与之对应的是新房销售面积的变化，2021年新房销售面积高达18亿平方米，如今却不足10亿平方米。

新生儿数量与新房销售面积双双腰斩，这清晰地表明房地产行业深受人口问题的重创。可以毫不夸张地说，人口问题已成为房地产行业发展的头号难题。

再看房产中介的生存状况，这些年买卖二手房的房产中介日子过得相当滋润，特别是那些处于头部的中介机构。

尽管当下新房成交量大幅下滑，但新房佣金却翻倍增长。

这就使得房产中介出售一套新房所获得的佣金是过去的好几倍，收入不降反升。与之形成鲜明对比的是，新房成交量的减少意味着房企规模必须大幅缩减，甚至不少房企面临倒闭的困境。

02、房价与新生儿数量：相互影响的复杂关系

很多专家认为房价上涨和新生儿减少之间并无关联，但这种观点只说对了一半。新生儿数量减少确实是由多种因素共同导致，不能单纯归咎于房价问题。

然而，不可忽视的是，房价的大幅上涨绝对是导致新生儿数量减少的主要原因之一。

在国内，结婚买房已成为一种深入人心的社会观念。

房价越高，年轻人购房的难度就越大。不妨设想一下，年轻人口袋里的钱就那么多，买100万的房子和200万的房子，所需付出的努力简直天差地别。

如果房价保持稳定，年轻人或许在25岁就能顺利购房，进而27岁结婚，生育时间也会相对提前。

但当房价不断攀升，年轻人为了攒够购房资金，不得不延迟买房、结婚的时间。一般来说，男人和女人都有最佳的生育年龄，一旦超过35岁，生育能力会明显下降。

如今医院里，不孕不育科室以及试管婴儿等相关业务如此火爆，很大程度上就是因为许多人因购房延迟导致生育年龄推迟，使得生育变得困难重重。

房价越高的地方，生活节奏往往越快。以上海、北京等一线城市和西安、成都等二线城市相比，一线城市的快节奏生活令人喘不过气。

这是因为，在高房价地区，打工者必须赚取更多的收入才能支付得起高昂的房价。

就拿北京、上海的600万刚需房来说，首付15%即90万，贷款510万，分30年还清，每月房贷约22,000元，一年房贷支出高达264,000元。

按照银行房贷占收入不超过50%的规定，购房者个人年收入至少要达到53万以上。